¿Sabes lo que es un Asimilado a fuera de Ordenación (AFO)? Si tienes un inmueble sin Licencia de Primera Ocupación o construida con anterioridad a que se aprobase el Planeamiento Municipal, este post te puede interesar.
Habitualmente, sobre todo en las zonas costeras como la Costa del Sol o la Costa de Cádiz, podemos encontrarnos con inmuebles construidos legalmente que, por su antigüedad, no obtuvieron la famosa licencia de primera ocupación o, por el contrario, fueron construidas ilegalmente. Ahora, estas construcciones pueden “legalizarse”.
PROPERTY LAW
En primer lugar, debes saber que una edificación fuera de ordenación es aquella que no se ha acogido a un planeamiento municipal. Este concepto viene recogido en las distintas leyes urbanísticas, pero principalmente en la Ley del Suelo de cada Comunidad Autónoma.
Las edificaciones fuera de ordenación pueden ser de dos tipos:
- Edificación construida de manera ilegal, las cuales no están recogidas en el planeamiento municipal y se han construido sin licencia. Estas edificaciones cometen una infracción urbanística que puede ser considerada como leve, grave o muy grave. Que las mismas pasen a formar parte como edificación fuera de ordenación tiene que haber prescrito la infracción urbanística que cometieron y este plazo varía en función de cada Comunidad Autónoma. En Andalucía dicho plazo es de seis años.
- Edificación construida de manera legal, pero que no se han recogido en el planeamiento municipal. Suelen ser viviendas antiguas, construidas con anterioridad a dicho planeamiento y no cumplen con los requisitos mínimos o se han construido en suelo actualmente rústico.
Es habitual que estas edificaciones mantengan su carácter de ilegal o fuera de ordenación a lo largo del tiempo, pero es siempre en el momento en el que queremos un acto sobre ella, ya sea por venta, licencia de obra o alta en algún suministro, que nos encontremos con la necesidad de buscar una solución.
¿Se pueden legalizar estas edificaciones?
No es una legalización como tal, aunque se demuestre que dicha edificación se encuentra en asimilado a fuera de ordenación. Hay que atenerse a cada Comunidad Autónoma, ya que la Ley de cada una de ellas regula estos términos de manera distinta. De hecho, es cada vez más necesario acudir a la jurisprudencia y es por ello que podemos encontrarnos con que un registrador o notario interpreta dicha “legalización” de manera distinta a otro.
Por tanto, el Asimilado a fuera de ordenación no se trata de legalizarla, si no simplemente de demostrar que no es ilegal. El problema es que estas edificaciones, se supone, están abocadas a desaparecer y por lo tanto no se permite su rehabilitación integral o cambio de uso, solamente las obras necesarias para su conservación y mantenimiento.
¿Qué medios podemos utilizar para demostrar dicha asimilación fuera de ordenación?
Existen varios medios para poder obtener esta asimilación y por tanto, vender o realizar obras en nuestra propiedad:
- Certificado Municipal: El certificado de Prescripción Urbanística o de Prescripción de Infracciones Urbanísticas se emite por el Ayuntamiento y certifica la prescripción de posibles infracciones por lo que se consideraría que dicho inmueble se encuentra actualmente en asimilado fuera de ordenación. Pero en algunos casos, los Ayuntamientos exigen además certificado técnico.
- Certificado técnico de antigüedad: La certificación de un técnico puede ser requisito, en muchos casos, para que el Ayuntamiento conceda el certificado anteriormente mencionado. Un técnico colegiado (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero…) debe emitir certificado por el que se confirma que la edificación tiene una serie de años. Además, también concluyen los metros edificados y los usos que se les da a los mismos.
- Acta notarial: Si tienes una escritura de compraventa del inmueble, el notario puede emitir acta notarial con los datos de la edificación siempre y cuando la escritura no haya sido modificada. EN ocasiones también requiere de certificado técnico de antigüedad.
¿Qué sucede en Andalucía?
Teniendo en cuenta lo anterior, en Andalucía existen una serie de excepciones creadas por el Decreto 2/2012, de 10 de enero por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable.
En el decreto se crea el concepto de asimilado al régimen de fuera de ordenación, reconocimiento que está concedido al Ayuntamiento para que éste lo reconozca según los casos. Para ello, cobrará unas tasas y lo hará de manera oficial y reglada. Así, los Ayuntamientos han conseguido una gran ayuda para tener constancia de las edificaciones que se encuentran fuera de ordenación de su territorio y poder mantener a raya las edificaciones que se generan de manera ilegal.
Dentro de esta Ley, también se ha creado un régimen especial llamado situación legal de fuera de ordenación para aquellas edificaciones que se construyeron con licencia en su momento, pero que, debido a cambios en el planeamiento o la anulación de ellos como sucede en muchas áreas urbanas de Andalucía, se encuentran fuera del planeamiento vigente. Además, también se les da una consideración especial a las viviendas aisladas construidas con anterioridad a 1975, las cuales son consideradas legales y por tanto no hay problema en rehabilitarlas y solicitar cualquier tipo de obra.
Si tienes cualquier duda y necesitas que estudiemos tu caso para regularizar un inmueble que se encuentre fuera de ordenación o esté construido en situación irregular como las mencionadas en el post, no dudes en contactarnos y estudiaremos las opciones a las que puedas acogerte.
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